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福鼎各小區(qū)業(yè)主們

這些問題你都了解嗎？

為了讓業(yè)主深入了解業(yè)委會、公共收益、物業(yè)招投標等方面的知識，推動小區(qū)規(guī)范管理，進一步加強居民、業(yè)主自治組織能力，福鼎市住建局聚焦群眾關(guān)心關(guān)注的物業(yè)管理熱點問題，梳理形成物業(yè)管理重點清單：

（一）業(yè)主委員會篇

委員資格負面清單

一、不得擔任業(yè)主委員會委員清單：

（一）不具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人為準；尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，以房屋銷（預）售合同及合同備案證明記載的購房人為準；

（二）與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無利害關(guān)系；

（三）被判處剝奪人身自由刑罰執(zhí)行期未滿的；

（四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，或者有違章搭建、破壞房屋外貌等情形且未改正的。

二、自行終止業(yè)主委員會委員資格清單：

（一）任期屆滿的；

（二）因房屋轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（三）因疾病等原因喪失民事行為能力的；

（四）被判處剝奪人身自由刑罰的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職并獲批準的；

（六）無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的。

業(yè)主委員會權(quán)力清單

業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程，依法維護業(yè)主合法權(quán)益，促進小區(qū)和諧，履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（三）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系；

（五）督促業(yè)主履行管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金和水電公攤費等相關(guān)費用；

（六）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，并定期審核由業(yè)主分攤的公共費用；

（七）就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法參加訴訟；

（八）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)在金融機構(gòu)開設(shè)專項維修資金和業(yè)主大會專戶，并按照法律、法規(guī)以及國家和本省的有關(guān)規(guī)定使用和管理；

（九）審議業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的申請；

（十）定期公布專項維修資金使用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營性收支情況；

（十一）對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會權(quán)力負面清單

下列事項由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會無權(quán)決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主委員會履職清單

一、召開首次會議

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任一人，副主任若干人。推選結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

二、備案

1.業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處備案。

2.業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起十五日內(nèi)將變更內(nèi)容進行備案。

三、定期召開會議

1.業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次，由業(yè)主委員會主任召集。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議。

2.業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員人數(shù)過半數(shù)以上同意。

3.業(yè)主委員會的決定應(yīng)當在作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，公告日期應(yīng)當不少于十五日，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

四、組織換屆

業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

五、換屆前資產(chǎn)清查

業(yè)主委員會換屆前應(yīng)當進行資產(chǎn)清查，清查結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公示，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

六、換屆交接

原業(yè)主委員會應(yīng)當在新一屆業(yè)主委員會成立后十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接工作。

（二）公共收益篇

共有資產(chǎn)清單

小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有資產(chǎn)包括：

一、物業(yè)共用部位，主要為建筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、通風采光井等；

二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，主要為電梯、天線、公共照明設(shè)施、消防設(shè)施、人民防空設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、污水井、共有車位、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物、構(gòu)筑物等。

三、地下室、底層架空層等配套設(shè)施設(shè)備和共用部位的權(quán)屬在購房合同中，沒有約定或者約定不明確的，歸全體業(yè)主所有。

業(yè)務(wù)管理、提高企業(yè)的知名度和利益最大化，通過扎扎實實的努力，圓滿地完成工作。

公共收益清單

公共收益一般包括但不限于以下范圍：

（一）利用空閑公共車位、業(yè)主共有道路或場地停放車輛所得的收益；

（二）利用業(yè)主共有場地開展擺攤等商業(yè)活動及投放自助售賣機、快遞柜、飲水機等設(shè)施所得的收益；

（三）利用業(yè)主共有場地、燈箱、單元門、外墻、屋面、圍墻、大門道閘等設(shè)置戶外廣告或其他經(jīng)營活動，以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告或其他經(jīng)營活動所得的收益；

（四）利用全體業(yè)主共有的會所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或者場地進行租賃或者經(jīng)營產(chǎn)生的收入；

（五）相關(guān)單位或個人支付的歸全體業(yè)主或部分業(yè)主的違約金、賠償金等；

（六）處置經(jīng)業(yè)主同意報廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收入；

（七）公共收益利息等其他收入；

（八）其他依法屬于全體業(yè)主的收入。

公示公開清單

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)小區(qū)公開公示的內(nèi)容清單：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照彩色影印件。

（二）物業(yè)小區(qū)項目經(jīng)理或者負責人的姓名、照片、聯(lián)系方式等基本信息。

（三）物業(yè)小區(qū)客戶服務(wù)電話、工程維修電話、應(yīng)急值班電話、投訴監(jiān)督電話及供水、供電、供氣等專營單位服務(wù)電話。

（四）物業(yè)服務(wù)合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)的，應(yīng)同時公示所提供服務(wù)的收費標準。

（五）公共停車位配建數(shù)量和具體分布圖，小區(qū)停車管理制度等信息。

（六）電梯、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置方案和電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等。

（七）水、電等公共能耗費用分攤表，每月公示一次，公示時間不少于三十日。

（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托申請使用住宅專項維修資金情況，按照住宅專項維修資金申請使用規(guī)定進行公示。

（九）物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。

（十）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動的合同或協(xié)議、所得收益及使用情況，于每季度第一個月的月底前將上一季度公共收益收支情況予以公示，公示時間不少于三十日。公示當年第四季度公共收益收支情況的，應(yīng)將當年度公共收益的全年收支情況一并公示。

（十一）公共公益審計報告，在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示。

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當公示的信息。

（三）物業(yè)招標篇

招標文件內(nèi)容清單

（一）招標人（授權(quán)委托人）的基本情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)項目基本情況，包括項目名稱、坐落地址、四至范圍、物業(yè)類型、總占地面積，住宅、商業(yè)、公建配套等建筑面積及總建筑面積，房屋幢數(shù)、房屋建筑結(jié)構(gòu)、車位車庫數(shù)量、共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、綠化情況、物業(yè)服務(wù)用房配置及規(guī)劃總平面圖等；

（三）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準、服務(wù)期限、收費及人員配置等相關(guān)說明，并包括但不限于以下2個專篇：1. 物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全管理：包括消防、防汛、電梯、電動車、高空拋物、用水用電用氣安全管理等相關(guān)內(nèi)容；2. 公共收益管理：包括共有部分經(jīng)營、公共收益分配及使用等相關(guān)內(nèi)容；

（四）對投標人及投標文件的要求，包括投標人的資格，投標文件的格式、主要內(nèi)容及份數(shù)等；

（五）評標方法和標準；

（六）招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)、組織解釋招標文件（答疑），實地踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場、投標、開標的時間及地點等；

（七）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

業(yè)主招標應(yīng)由業(yè)主共同表決的內(nèi)容清單

業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施物業(yè)服務(wù)招標前，應(yīng)當由業(yè)主依法共同確定以下內(nèi)容：

（一）招標方式，包括公開招標和邀請招標；

（二）具體實施者；

（三）招標文件有關(guān)事項。上述事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

開標程序清單

開標應(yīng)當按照下列規(guī)定進行：

（一）開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

（二）由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)投標人確認無誤并簽字后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容；

（三）招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應(yīng)當當眾予以拆封；

（四）開標過程應(yīng)當記錄。建設(shè)單位組織招投標選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門派出的工作人員在現(xiàn)場監(jiān)督并在記錄上簽字；業(yè)主大會或者其授權(quán)業(yè)主委員會等其他主體組織招投標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派出的工作人員現(xiàn)場監(jiān)督并在記錄上簽字?，F(xiàn)場監(jiān)督簽字的記錄應(yīng)存檔備查。

（五）投標人對開標有異議的，應(yīng)當在開標現(xiàn)場提出，招標人應(yīng)當現(xiàn)場作出答復，并做好記錄。

（六）開標、評標場所必須有攝像錄音裝置，開標和評標錄音錄像記錄保存不少于90日。

（七）招標人可委托公證機構(gòu)對開標全過程進行公證。

（八）開標結(jié)束時，招標人應(yīng)立即公開開標情況。