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福鼎各小區業主們

這些問題你都了解嗎？

為了讓業主深入了解業委會、公共收益、物業招投標等方面的知識，推動小區規范管理，進一步加強居民、業主自治組織能力，福鼎市住建局聚焦群眾關心關注的物業管理熱點問題，梳理形成物業管理重點清單：

（一）業主委員會篇

委員資格負面清單

一、不得擔任業主委員會委員清單：

（一）不具有業主身份。業主身份的認定以房屋產權證或者不動產權證書記載的權利人為準；尚未領取產權證的，以房屋銷（預）售合同及合同備案證明記載的購房人為準；

（二）與本物業服務區域內的物業服務企業無利害關系；

（三）被判處剝奪人身自由刑罰執行期未滿的；

（四）損壞房屋承重結構的，或者有違章搭建、破壞房屋外貌等情形且未改正的。

二、自行終止業主委員會委員資格清單：

（一）任期屆滿的；

（二）因房屋轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（三）因疾病等原因喪失民事行為能力的；

（四）被判處剝奪人身自由刑罰的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職并獲批準的；

（六）無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的。

業主委員會權力清單

業主委員會按照業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程，依法維護業主合法權益，促進小區和諧，履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（三）代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）協調業主之間、業主與物業服務企業之間的關系；

（五）督促業主履行管理規約，交納物業服務費、專項維修資金和水電公攤費等相關費用；

（六）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，并定期審核由業主分攤的公共費用；

（七）就涉及全體業主的物業管理糾紛依法參加訴訟；

（八）根據業主大會授權在金融機構開設專項維修資金和業主大會專戶，并按照法律、法規以及國家和本省的有關規定使用和管理；

（九）審議業主和物業服務企業提出的維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備的申請；

（十）定期公布專項維修資金使用和利用共用部位、共用設施設備的經營性收支情況；

（十一）對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業服務費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

（十二）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會權力負面清單

下列事項由業主共同決定，業主委員會無權決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主委員會履職清單

一、召開首次會議

業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任一人，副主任若干人。推選結果應當在物業服務區域內醒目位置公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

二、備案

1.業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向所在地縣（市、區）人民政府物業管理主管部門和鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處備案。

2.業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內將變更內容進行備案。

三、定期召開會議

1.業主委員會會議每季度至少召開一次，由業主委員會主任召集。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。

2.業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定應當經全體委員人數過半數以上同意。

3.業主委員會的決定應當在作出之日起三日內在物業服務區域內醒目位置公告，公告日期應當不少于十五日，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

四、組織換屆

業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會進行換屆選舉。

五、換屆前資產清查

業主委員會換屆前應當進行資產清查，清查結果應當在物業服務區域內醒目位置公示，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

六、換屆交接

原業主委員會應當在新一屆業主委員會成立后十日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接工作。

（二）公共收益篇

共有資產清單

小區內業主共有資產包括：

一、物業共用部位，主要為建筑的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、通風采光井等；

二、物業共用設施設備，主要為電梯、天線、公共照明設施、消防設施、人民防空設施、綠地、道路、溝渠、池、污水井、共有車位、公益性文體設施和共用設施設備使用的建筑物、構筑物等。

三、地下室、底層架空層等配套設施設備和共用部位的權屬在購房合同中，沒有約定或者約定不明確的，歸全體業主所有。

業務管理、提高企業的知名度和利益最大化，通過扎扎實實的努力，圓滿地完成工作。

公共收益清單

公共收益一般包括但不限于以下范圍：

（一）利用空閑公共車位、業主共有道路或場地停放車輛所得的收益；

（二）利用業主共有場地開展擺攤等商業活動及投放自助售賣機、快遞柜、飲水機等設施所得的收益；

（三）利用業主共有場地、燈箱、單元門、外墻、屋面、圍墻、大門道閘等設置戶外廣告或其他經營活動，以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設置室內廣告或其他經營活動所得的收益；

（四）利用全體業主共有的會所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或者場地進行租賃或者經營產生的收入；

（五）相關單位或個人支付的歸全體業主或部分業主的違約金、賠償金等；

（六）處置經業主同意報廢的共用設施設備回收殘值產生的收入；

（七）公共收益利息等其他收入；

（八）其他依法屬于全體業主的收入。

公示公開清單

物業服務企業或業主委員會應當在物業小區公開公示的內容清單：

（一）物業服務企業的營業執照彩色影印件。

（二）物業小區項目經理或者負責人的姓名、照片、聯系方式等基本信息。

（三）物業小區客戶服務電話、工程維修電話、應急值班電話、投訴監督電話及供水、供電、供氣等專營單位服務電話。

（四）物業服務合同或者前期物業服務合同、管理規約。物業服務企業提供特約服務的，應同時公示所提供服務的收費標準。

（五）公共停車位配建數量和具體分布圖，小區停車管理制度等信息。

（六）電梯、消防、監控安防等共用設施設備日常維修保養單位的名稱、營業執照、資質、聯系方式、應急處置方案和電梯維修保養檢驗費用等。

（七）水、電等公共能耗費用分攤表，每月公示一次，公示時間不少于三十日。

（八）物業服務企業受委托申請使用住宅專項維修資金情況，按照住宅專項維修資金申請使用規定進行公示。

（九）物業管理相關政策法規。

（十）利用物業共用部位、共用設施設備開展經營活動的合同或協議、所得收益及使用情況，于每季度第一個月的月底前將上一季度公共收益收支情況予以公示，公示時間不少于三十日。公示當年第四季度公共收益收支情況的，應將當年度公共收益的全年收支情況一并公示。

（十一）公共公益審計報告，在住宅小區公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示。

（十二）法律、法規規定的其他應當公示的信息。

（三）物業招標篇

招標文件內容清單

（一）招標人（授權委托人）的基本情況，包括名稱、地址、聯系方式等；

（二）物業項目基本情況，包括項目名稱、坐落地址、四至范圍、物業類型、總占地面積，住宅、商業、公建配套等建筑面積及總建筑面積，房屋幢數、房屋建筑結構、車位車庫數量、共用設施設備的技術參數、綠化情況、物業服務用房配置及規劃總平面圖等；

（三）物業服務的內容、標準、服務期限、收費及人員配置等相關說明，并包括但不限于以下2個專篇：1. 物業服務區域安全管理：包括消防、防汛、電梯、電動車、高空拋物、用水用電用氣安全管理等相關內容；2. 公共收益管理：包括共有部分經營、公共收益分配及使用等相關內容；

（四）對投標人及投標文件的要求，包括投標人的資格，投標文件的格式、主要內容及份數等；

（五）評標方法和標準；

（六）招標活動方案，包括招標組織機構、組織解釋招標文件（答疑），實地踏勘物業項目現場、投標、開標的時間及地點等；

（七）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

業主招標應由業主共同表決的內容清單

業主、業主大會選聘物業服務企業，實施物業服務招標前，應當由業主依法共同確定以下內容：

（一）招標方式，包括公開招標和邀請招標；

（二）具體實施者；

（三）招標文件有關事項。上述事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

開標程序清單

開標應當按照下列規定進行：

（一）開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

（二）由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經投標人確認無誤并簽字后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容；

（三）招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封；

（四）開標過程應當記錄。建設單位組織招投標選聘前期物業服務企業的，由縣（市、區）物業管理主管部門派出的工作人員在現場監督并在記錄上簽字；業主大會或者其授權業主委員會等其他主體組織招投標選聘物業服務企業的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）派出的工作人員現場監督并在記錄上簽字。現場監督簽字的記錄應存檔備查。

（五）投標人對開標有異議的，應當在開標現場提出，招標人應當現場作出答復，并做好記錄。

（六）開標、評標場所必須有攝像錄音裝置，開標和評標錄音錄像記錄保存不少于90日。

（七）招標人可委托公證機構對開標全過程進行公證。

（八）開標結束時，招標人應立即公開開標情況。