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調控政策滿周年樓市普遍回歸理性

北京二手住宅價格已連跌11個月，累計跌幅近兩成

截至3月17日，以北京2017年“317政策”為代表的樓市調控已經持續整整一周年。期內，調控政策從北京向全國蔓延，從一二線到三四線，從需求端走向供給側，從短期走向長效。

從調控結果來看，市場熱度得到有效控制，一線城市進入“冬眠”狀態，調控力度較大的二線城市也出現明顯降溫，房價結束了前期過快上漲的態勢，出現下跌或漲幅收窄。

我愛我家集團市場研究院數據統計，“317政策”前一年（2016年3月18日至2017年3月17日）里，北京全市二手住宅共網簽254916套，“317政策”出臺后的一年（2017年3月18日至2018年3月15日）里，北京全市二手住宅共網簽121946套，二手房網簽量降幅達52.2%。

從月度網簽量來看，“317政策”效果立竿見影，北京二手住宅網簽量從2017年4月份開始快速下滑，2017年7月跌至谷底，此后逐月緩慢回升到了1萬套左右。目前，3月上半月北京二手住宅已網簽4730套，預計全月的網簽依舊會保持在1萬套上下。與一年前相比，“317政策”讓北京二手住宅網簽水平下降了近六成。

在價格方面，2017年“317政策”后，北京二手住宅成交價格曾在當年4月份慣性上漲了一個月。隨后，二手住宅價格便進入了連續下跌狀態，截至目前已連跌11個月，累計跌幅達19.5%，接近兩成。

我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，“317政策”對平抑房價、降溫樓市、引導市場回歸理性，起到了立竿見影且十分顯著的效果。嚴控購房資格，提高首付比例去杠桿，極大地遏制了投機炒房需求，穩定了市場預期。

除了量價變化，“317政策”還帶來了購房心態的變化。新政之前，恐慌性購房普遍存在，市場完全由賣房主導，彼時搶房、賣家臨時毀約現象不在少數。新政之后，購房者心態逐漸回歸理性，市場開始向買方傾斜，成交周期也大幅延長。

鏈家研究院的數據顯示，自“317政策”后，一線及二線城市的房貸利率紛紛上行，一直持續到2017年末，之后開始穩定。目前，南京和武漢的房貸利率上浮幅度最大，首套房貸利率均超出5.6%，二套房貸利率均超出5.9%。

不僅如此，調控一年后，北上深成交量走過低谷，2018年1月北京成交量有明顯增長，深圳和上海相對穩定，2月份成交量受春節影響均出現下滑，春節后三城市場便開始回升，但整體依然處于合理范圍。

上海鏈家首席市場分析師張月表示，進入“后調控時代”，房地產長效機制的構建會發揮更大作用，構建房地產長效機制的核心是解決“住”的問題，例如，“在上海這樣的超大城市體，要解決住的問題要靠租售并舉的多元供給體系，在購的制度持續加碼和完善后，租的制度卻剛剛開始，未來租住端從政策到管理到落地的逐漸同步，會進一步激活上海新的居住活力。”張月說。

“‘317政策’的顯著效果表明，對中國房地產市場的影響無可比擬。”胡景暉分析認為，從嚴從緊調控已是大勢所趨。(記者高偉)