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近日，網上流傳一份《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》的文件，文件從土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個方面對蘇州房地產市場進行新的部署和要求，可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調控新規。

其中最引人注目的當屬針對非戶籍居民購房。文件明確提出：非戶籍居民申請第二套住房，需提供2年內累計1年納稅記錄或社保證明，首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或將成為首個重啟限購的二線城市，雖然針對的對象僅為非戶籍居民的二套房。

“除了土拍新規尚未確認，其他基本確認了，昨天住建局已經召集開發商開會，口頭傳達了上述文件內容，正式發布的時間待定。”蘇州某品牌房企負責人說，此次蘇州針對外地戶籍居民除了限貸，還增加了限購，這是比較有亮點的地方。“本次限購只針對外地人，蘇州本地人不限，而且外地人只限第二套，還是兩年中有一年社保即可，所以總體比較溫和，對市場的影響不大，可能只是心理層面的影響。”

易居研究院研究總監嚴躍進表示，蘇州此類政策，體現了供給側結構性改革的思路，也體現了對于下半年房價管控的決心。由于強調的政策實施范圍為蘇州市區，這意味著昆山、太倉等下轄縣市并不包括在內。

高價地兩個月內付清地款

由于此前蘇州已經針對預售管理、價格管理、戶籍居民信貸作出了相關規定，因此文件在這幾個方面只是做了重申，新出臺的規定除了非戶籍居民的限購限貸，還有土地出讓方面的新規則。文件稱，蘇州將加大土地供應，今后3年，市區每年供地400公頃，其中普通住宅不低于70%，增加單批次供應。參與土地競拍的房企，保證金由20%調整為30%以上，首付款由50%調整為60%以上，3個月內全款付清。同時，設定土地出讓市場指導價，超過市場指導價，2個月付清全款，超市場指導價，工程封頂預售，超市場指導價10%，竣工驗收后預售，超市場指導價25%，終止網上競拍，轉“一次性報價方式”競價，此環節最接近所有報價平均價則為競得者。公積金貸款政策方面，第二次使用，首付比例由20%調整為30%，利率上浮10%。

蘇州某當地房企負責人也稱，調控政策原計劃8月初出臺，但考慮到要和南京同步，所以就放了一放，“土地競拍的新規會增加開發商的現金流成本，使得開發商舉牌會更謹慎，同時也會促進開發商聯合拿地。”

在土地競價的規則制定上，應該說蘇州頗費心思。通過設定土地出讓的市場指導價，能夠有效抑制高地價現象的出現。當然從此類規則來看，還是有很多新意的。比如說超過市場指導價，那么土地出讓金繳付和工程項目等都有嚴格規定，需要2個月內付清全款，而且工程必須以準現房的模式銷售，這都會增加房企的資金成本，所以拿地過程中自然會有所克制。而超過市場指導價10%的，那么就需要通過現房進行銷售，這其實也暗示了現房銷售的模式在蘇州悄然啟動。對于超過25%的指導價的土地，后續定價規則不是“價高者得”，而是最接近報價平均價的價格成為土地最終價，這會使得高價拍地房企失去拿地資格，最后會使得土地報價更接近房企意愿認可的價格。

限購相對寬松

嚴躍進說，在戶籍居民信貸政策方面，對于蘇州本地購房者如果第一次購房那么依然是兩成首付，這是非常寬松的政策，也是合理的。對于有過一套房但貸款結清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。而兩套以上住房且依然有月供的，那么購置第三套住房，那就不能動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機。

嚴躍進表示，對于非戶籍居民信貸政策，和預期一樣，此次需要提供納稅或社保證明，這有點類似一線城市的限購政策，但相對寬松，而且此類政策主要針對二套房的。首套房方面依然是寬松的政策，依然允許購房者進行購房，且不需要社保證明。在金融監管力度方面，強化了資金審核和購房資格審核的內容，此類內容一定程度上使得購房者后續的購房材料準備的成本加大，也防范了各類造假資格進行購房的現象。總體上說，這會使得后續后續購房市場的環境凈化，防范各類炒房需求大規模的進入。在公積金貸款政策方面，收緊了公積金使用的政策。對于第二次使用公積金來購房的，首付款和利率都進行了上調，這使得后續公積金資源能夠實現開源節流的使用效率，防范公積金透支等風險的出現。

市場已經進入調整期

“這個調控新政還沒正式發布，預計會在本周吧，可能個別地方會有修正。”某上市房企蘇州公司負責人說。

該負責人表示，目前這個時間點出政策顯然不合適，從實際上看，已經不需要出了，“從6月份開始，蘇州市場已經出現下滑，成交量持續走低，新開的樓盤都是采取低開的方式，蘇州市場已經進入調整期了。”

克而瑞數據顯示，7月蘇州商品房供應面積64.61萬平方米，環比下跌31.95%，成交面積60萬平方米，環比下跌17.36%，成交均價19744元/平方米，環比下跌4.49%。7月蘇州商品房庫存量為421.5萬平方米，在新老項目集中入市影響下，市場存量開始增長，去化周期回升至5.7個月。另據中國指數研究院8月1日發布的百城價格指數，此前曾一度領漲的蘇州7月房價環比漲幅為0.28%，排名53，已經連續三個月告別前十。