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新華社北京８月９日新媒體專電題：樓市降溫政策頻出對房地產(chǎn)市場影響幾何？

“新華視點”記者鄭鈞天、楊毅沉、趙曉輝

近日，針對一些熱點城市地王頻出、房價“高燒不退”的現(xiàn)象，多地多部門陸續(xù)出臺了一系列降溫政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個人住房信貸。

“新華視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企利用金融杠桿獲得資金手段繁多，成為推高地價房價的一個重要原因。

　　房地產(chǎn)市場降溫政策近期頻現(xiàn)

在全國范圍內(nèi)，對房地產(chǎn)企業(yè)的部分政策逐步收緊。據(jù)記者了解，興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由２年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

針對備受關(guān)注的“證監(jiān)會收緊房地產(chǎn)上市公司再融資政策”一事，記者從證監(jiān)會了解到，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實際投向等政策，自２０１０年以來就一直實施，并非新政，但近期確實再次對證券公司高管進(jìn)行了強調(diào)。

與此同時，部分地方政府也開始對房企發(fā)出收緊政策信號。隸屬于國土資源部的中國土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)布的《２０１６年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》指出，今年二季度，熱點城市政策開始由寬松轉(zhuǎn)向收縮。南京、合肥、中山出臺調(diào)控意見穩(wěn)定房價地價，蘇州出臺“蘇十條”、嚴(yán)審個人住房信貸、實行土地拍賣最高限價制度，天津收緊公積金貸款政策。

據(jù)記者了解，二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺“控地王”的相關(guān)限制政策，包括實施土地拍賣熔斷機(jī)制，提高土地出讓金首付比例，收緊個人購房貸款政策等。

南京和蘇州分別出臺土地拍賣熔斷機(jī)制，即當(dāng)出讓地塊競價達(dá)到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效；安徽近日將單宗土地出讓價款最低首付比例提至５０％，南京將住宅用地出讓金首付款比例調(diào)整為６０％。

在資金供給端，一些地方政府開始提高二三套房首付，并限制購房貸款，以減緩房企銷售回款，減少向開發(fā)商“供血”。７月１日，合肥樓市新政正式實施，二套房最低首付比例為４０％，購買第三套及以上住房，最低首付比例均為６０％，且停止住房公積金個人住房貸款。

　　降溫政策直指房企高杠桿融資

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近半年來，地王頻出的背后既有資本市場輸血的力量，也有銀行開發(fā)貸款等低成本投資資金的“輔助”。所以，從近期各地各部門的調(diào)控來看，給房企降杠桿成為上述降溫政策的重要手段。

今年在北京昌平豪擲６２億元拿地的招商蛇口背后就隱現(xiàn)再融資身影。去年，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)上市，募集資金１１８億元，基本上全部投入公司的房地產(chǎn)項目。

業(yè)內(nèi)人士表示，這種上市房企利用資本市場融資的高杠桿來拿地的做法非常普遍。萬得（Ｗｉｎｄ）資訊數(shù)據(jù)顯示，今年以來，上市房企通過股份定向增發(fā)募集的資金總額接近７４０億元，共２１家Ａ股上市房企完成定向增發(fā)。去年全年房地產(chǎn)行業(yè)共３８家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為１６８７億元。

高和資本董事長蘇鑫表示，股權(quán)融資的資金成本較低，是不少上市房企的重要融資渠道。監(jiān)管部門再次強調(diào)再融資不能用于拿地，對于不少Ａ股上市房企影響較大。

開發(fā)商資金的另一個重要來源是銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。綠城中國相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“無論我們有多少融資渠道，開發(fā)貸都是必須申請的，因為價格低廉。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，部分銀行此次縮短房地產(chǎn)開發(fā)貸款周期旨在規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險，縮短開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率、令其資金鏈趨于緊張，從而在拿地時量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策，都是為了抑制開發(fā)商的非理性拿地。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，地方政府通過“提首付，降杠桿”可以減緩開發(fā)商銷售回款，削弱為房企拿地“輸血”，抑制地王產(chǎn)生。“總體上，監(jiān)管層對開發(fā)商變相‘限貸’，有利于減少土地市場資金過剩導(dǎo)致的泡沫。”