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在美元升值、人民幣貸款低利率的大環(huán)境下，房地產(chǎn)商的融資特點(diǎn)正在發(fā)生明顯變化。

多家機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，2015年房企海外融資規(guī)模僅為250億美元左右，同比下跌六成。同期，境內(nèi)融資規(guī)模達(dá)1.36萬(wàn)億人民幣，幾乎為前一年的兩倍。美元升值、國(guó)內(nèi)利率走低帶來(lái)的資金成本變化，被認(rèn)為是這種調(diào)整的主因。

進(jìn)入新年，這種趨勢(shì)還在持續(xù)。多家房企紛紛提前贖回美元債務(wù)，將融資重心進(jìn)一步轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)。有分析指出，盡管?chē)?guó)內(nèi)融資成本較低，但房企的資金壓力并未完全緩解。美元走強(qiáng)可能導(dǎo)致熱錢(qián)流出，并給國(guó)內(nèi)樓市帶來(lái)利空。

國(guó)內(nèi)發(fā)債持續(xù)走熱

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)截至1月18日，共有20家公司在境內(nèi)發(fā)債融資，累計(jì)募資金額達(dá)920億人民幣，平均每天就有超過(guò)1家房企有發(fā)債動(dòng)作。

這些房企募資的主要形式為公司債，其成本頗為低廉。1月14日晚間，保利宣布發(fā)行50億元公司債。其中，5年期25億公司債票面利率僅2.95%，跌破3%利率紅線。7年期25億公司債票面利率也僅3.19%。此外，萬(wàn)達(dá)、中海、世茂在今年以來(lái)的發(fā)債利率也都接近或達(dá)到3%。

隨著低利率時(shí)代的到來(lái)，在境內(nèi)進(jìn)行債券融資，成為去年以來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)潮。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年整個(gè)債券市場(chǎng)的發(fā)行額相當(dāng)于2014年的2倍，其中公司債發(fā)行規(guī)模達(dá)9991.39億元，相當(dāng)于2014年的6.9倍。

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)108家典型房企的融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣，為2014年同期兩倍。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，這也是房企境內(nèi)融資規(guī)模最大的一年。

去年11月，中海發(fā)行的一筆80億元公司債，票面利率已低至3.4%，該水平也幾乎觸及歷史低位。較之年初保利的融資利率，成本持續(xù)走低已成趨勢(shì)。

與此同時(shí)，受美元升值影響，海外融資規(guī)模則出現(xiàn)大幅下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2015年房企海外融資的規(guī)模在250億美元左右，比2014年全年的633億美元下跌6成。盡管部分房企的海外融資成本接近國(guó)內(nèi)水平，但在美元升值的影響下，其實(shí)際成本已明顯高出在國(guó)內(nèi)融資。

廣發(fā)證券研報(bào)分析，得益于國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境持續(xù)寬松，2015年融資環(huán)境持續(xù)向好，上市房企開(kāi)發(fā)貸、信托貸款及公司債等資金成本均處于下行通道。尤其是下半年以來(lái)市場(chǎng)交易復(fù)蘇明顯，上市房企的融資活動(dòng)持續(xù)活躍。

“提前贖回潮”興起

房企在國(guó)內(nèi)發(fā)債融資的目的主要有兩類(lèi)：用于投資、補(bǔ)充流動(dòng)資金；用于債務(wù)置換、降低資金綜合成本。

進(jìn)入2016年，房企在“債務(wù)置換”方面的動(dòng)作尤其頻繁。1月7日融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，已于贖回日期贖回本金總額為4億美元的所有2017年票據(jù)，贖回價(jià)等于2017年票據(jù)本金額的106.25%。奧園、中駿置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、SOHO中國(guó)近期也有同樣動(dòng)作。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企正在調(diào)整自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，即提高成本較低的人民幣債務(wù)比例，減少美元債務(wù)。但總體來(lái)看，美元債務(wù)仍占有一定比重，這些動(dòng)作并不能完全緩解資金壓力。

來(lái)自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，同比增長(zhǎng)2.6%，增速比1-11月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%。

有分析指出，2015年下半年市場(chǎng)回暖使房企的資金狀況有所好轉(zhuǎn)。但整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了一定程度的分化，不少中小房企的負(fù)債率仍然高企。未來(lái)房企的資金狀況如何，將在很大程度上取決于今年的市場(chǎng)銷(xiāo)售。

張大偉認(rèn)為，通過(guò)“提前贖回”的方式減少海外債務(wù)比重，將成為未來(lái)市場(chǎng)的常態(tài)。

據(jù)悉，海外融資的成本較之境內(nèi)融資相對(duì)低廉，且完善的評(píng)級(jí)體系有助于優(yōu)質(zhì)房企獲得較低成本海外融資。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，在港上市房企的海外融資比重占據(jù)半數(shù)以上。但多數(shù)分析人士指出，在經(jīng)歷前兩年的高峰期后，房企海外融資遇冷的短期趨勢(shì)已不可避免。

張大偉還認(rèn)為，盡管當(dāng)前國(guó)內(nèi)融資火爆，但美元走強(qiáng)后，熱錢(qián)將流出中國(guó)市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言并非利好。

編輯：姚祥云審核：姚茂敦終審：靳水平