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房地產“暖冬”的背后

目前住建部有關房地產行業的發展已經明晰，大力快速建設階段將告一段落，增加有效供給、改善住宅質量、提升人居環境，是下一個五年里，行業必須遵循的形勢和走勢。而在央行再次祭出雙降之后，目前買房利率負擔是近十年來最低的，此輪降息周期帶來的購房成本下移實質上已經接近15%。數據顯示，雙降之后樓市成交活躍，“金九銀十”已成定局，樓市或將迎來“暖冬”。

不過，也有分析認為，房價的上漲或將阻礙后續的成交放量，而作為樓市風向標的深圳在九月后已開始轉向。從整體來看，“去庫存”壓力仍然存在，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。

導讀

預期隨著中小房企集中公布三季報，整體房企的凈利潤將在8%左右，2015年，將是房企第一次出現行業平均利潤率低于雙位數的年份。

繁榮背后，往往暗藏隱憂。

2015年前三季度，包括深圳在內的多個城市房地產成交已經超過去年全年，深圳房價暴漲逾50%，而北京土地市場再次拍下7.5萬平方米單價的地王，讓這場復蘇達到了一個頂點。

10月底，深圳樓市部分項目價格開始出現下跌，北京則傳出碧桂園要退出豐臺地塊聯合體的消息，開發商對后市的分歧在加大。

截至目前，碧桂園并未否認要退地的傳聞。碧桂園有關人士向21世紀經濟報道表示，對于一線公司的動態總部在持續關注，但目前并未有明確的消息。

北京亞豪機構市場總監郭毅指出，碧桂園退地一事無論結果如何，其已折射出北京土地市場蘊含相當大的風險，讓部分房企卻步。

同策咨詢總監張宏偉則認為，今年的房地產銷售和土地市場，均已透支了太多的未來需求和空間，2016年房地產市場可能再次面臨調整。

雙降促樓市回暖

四季度，在房地產價格反彈之際，政策繼續推出刺激。

國家統計局數據顯示，截至2015 年9 月，70 個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格均實現連續五個月環比上漲，9 月分別環比上漲0.21%和0.18%。

一線城市繼續引領反彈，深圳、上海、廣州、北京的新建商品住宅價格9 月環比分別上漲4%、1.9%、1.4%和1.1%，并進一步推動同比分別上漲38%、10%、5%和6%。

盡管一線城市和部分二線城市價格快速上漲，但相關政策并沒有像往常一樣迅速轉向收緊。繼發布在不實施“限購”的城市，首套房最低首付款比例由不低于30%調整為25%的政策后，央行[微博]再次祭出雙降。

在億翰智庫機構看來，雙降旨在四季度保“7”拉升房地產投資。通過“雙降”，降低社會融資成本，房地產行業銷售增速有望加快，進而減小房企庫存壓力，促進房地產乃至整個固定資產投資的回暖。

這將直接提升房地產市場的購買力。自從2014年11月22開始，一年之內央行已經連續6次降息。如果考慮到實際操作過程中的首套房利率優惠，此輪降息周期帶來的購房成本下移實質上已經接近15%。

華泰證券分析師謝皓宇則認為，雙降對房地產行業的利好，還體現在使得房企的融資難度下降，在銷售下滑期尤為重要。成本已經不成為房企融資的難點，而如何在銷售下降的情況下填補資金來源空缺是房企的主要任務，雙降將進一步增加蛋糕總量，對房企帶來實質利好。

中原監測的40個城市數據顯示，雙降之后樓市成交活躍。上周新建住宅成交面積環比上升1％，10月前25日，新房成交量已與9月同期基本持平。二手住宅也穩中有升，中原監測的21個城市數據顯示，上周二手住宅成交面積環比上升2%。

而中原報價指數走勢則出現一定分化，上周一線城市報價指數均環比上漲，天津、成都則環比明顯下跌，表明政策刺激之下，一線城市的市場預期較為樂觀。

對于四季度的樓市，中信建投認為，十月份上旬由于假期因素以及推貨量的原因成交較為平淡，但隨著下旬開始推貨量的提升，截至10月24日其跟蹤的重點城市成交同比增速已經重回20%水平，環比增長超過30%，其中一二三線重點城市成交同比增速分別為19%、30%和9%，環比增速分別為42%、37%和24%，十月成交超過9月份是大概率事件，銀十有望回歸，主流城市成交熱度仍有望在年內持續。

但考慮到去年四季度成交基數較高，成交增速回落是大概率事件。

地價房價“高處不勝寒”

新9·30政策和雙降的出臺，進一步刺激了“金九銀十”中的房地產市場，一線城市豪宅仍在大賣，土地仍然遭搶，但無論是房市、還是地市，均已是高處不勝寒。

作為樓市風向標的深圳在九月后開始轉向。在7、8、9三個月時間里，深圳樓市的成交一直在下滑。進入9、10月，價格開始松動。新房市場出現開發商降價促銷，二手房市場則主動下調報價。深圳中原的抽樣結果顯示，坂田、南山、龍華、蛇口等上半年瘋漲的區域房價已出現下跌。

10月21日，碧桂園聯合中國金茂以52億元的代價拿下中關村科技園豐臺園東區三期2宗商業用地。但是，據傳近期碧桂園集團內部對這2宗土地的處置產生了不同意見，或將退出地塊開發。

郭毅認為，這一事件凸顯了北京市場高價拿地的風險。即使通過聯合拿地，也不一定能規避地價過高、未來難以銷售的風險。

2015年，在北京已出讓的29宗宅地當中，實際樓面價超過3萬元/平方米的多達13宗，加上目前正在出讓的土地，將達到18宗以上。

這18宗地塊項目的未來售價均超過6萬元/平方米，進入高端住宅產品序列。其中純商品住宅部分的可售面積為110萬平方米左右，而在2015年截至目前，北京純商住宅市場成交價6萬元/平方米以上的高端住宅產品僅成交了不到30萬平方米。

這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力，另一方面也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項目在短期內出現暴增，但其所面向的中產階級客群增長速度相對較慢，因此未來北京豪宅市場可能將會出現供過于求的現象。

最新的三季報數據或許能解釋碧桂園的擔憂。中原地產研究部統計數據顯示：截至目前，已公布三季報、合計58家房企總營業收入為3778.3億，但合計凈利潤只有282.1億，凈利潤率只有7.5%，房企的盈利能力大幅下調。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，房企已告別高利潤，在2015年上半年，房企的平均凈利潤跌至9.1%左右，而在2014年房企的平均凈利潤率為10%，在2013年凈利潤高達11.97%。

預期隨著中小房企集中公布三季報，整體房企的凈利潤將在8%左右，2015年，將是房企第一次出現行業平均利潤率低于雙位數的年份。

去庫存壓力大

如果回溯2015年的樓市，可以看到，今年的這場復蘇和回暖，與2014年9·30新政開始、今年的3·30新政推漲，以及數輪雙降刺激有關。但“去庫存”的現實仍未改變。

國家統計局數據顯示，中國房地產市場的庫存仍在不斷增加。截至9月末，商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。其中，住宅待售面積減少387萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業營業用房待售面積增加483萬平方米。

對于房企來講，無論是此時還是2016年，都仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至當前部分房企比如浙江廣廈等會選擇退出房地產市場；而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力，還會導致2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

對此張大偉表示認同。他指出，從整體來看，房企的銷售難度加大，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處于調整過程中，以價換量在持續；而且，土地市場競爭激烈，房企在一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。未來，將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域。

此外，今年以來北上廣深及合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現的現象，也讓從業人士擔憂。從歷史經驗來看，2009-2010年、2013年土地市場“地王”瘋狂頻出之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入調整期。

如果土地市場“地王”現象在今年下半年持續頻現，那么，這也就意味著2016年樓市將有可能進入調整期。

今年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，必須警惕下一輪可能的市場階段性調整。

證金公司增持多家房企股票

隨著三季報陸續披露，“國家隊”證金出現在多家房企的十大流通股東名單中。這其中既有穩坐地產第一把交椅之位的萬科，也有擁有國資背景的大型國企深振業、華僑城。

在7、8月份，寶能系旗下的前海人壽和鉅盛華多次買入萬科股票，此次證金增持價格甚至低于寶能系的成本。

根據萬科發布的三季報來看，萬科的基本面良好，前9個月累計實現銷售面積1439.8萬平方米，銷售金額1804.7億元，同比分別增長13.9%和21.1%；實現營業收入796.0億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤68.5億元，同比分別增長26.1%和6.1%。

另一龍頭房企保利地產最新公告顯示，截至9月末，證金持有32158.28萬股，占公司總股本的2.99%，為第二大股東；匯金持有17965.58萬股，占比1.67%，為第五大股東。

而證金三季度投資具有國資背景的地產股，則被認為是向外界釋放“積極的信號。深圳一券商人士分析，三季度對地產股的增持，不排除很多是在股市最低迷的時候，其時成本偏低；而從增持的標的看，大多是龍頭房企和地方國資地產股。其中，持有華僑城21741.40萬股，占總股本的6.99%；持有首開股份4318.82萬股，占總股本的1.93%。

瑞銀在昨日發布的研報中表示，未來房地產相關建設活動將在房價上漲和庫存緩慢下降的帶動下逐步改善，但個股分化會加劇，同時看好萬科、保利地產，華夏幸福與首開股份的表現。這四支股票除了華夏幸福尚未公布三季報股東變動情況，另外三支均是證金投資的房產股。

從已發布季報的上市房企來看，兩極分化的趨勢也逐漸顯現。業績較好的房企業務多集中于北上廣深等一線城市，業績較差的企業則多處于二三線城市。一線城市的房價為前述企業作了較好的支撐。