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每經記者區家彥

“2015年將是碧桂園的戰略變革之年”，在8月19日下午舉行的碧桂園中期業績發布會上，碧桂園總裁莫斌顯得興致勃勃。

根據碧桂園控股（02007.HK）最新發布的2015年中期業績報告顯示，公司在上半年實現營業收入為473.3億元（人民幣，下同），同比增長約23.5%，實現核心凈利潤約為48.8億元，兩項指標在內房股中均位居前列。

然而，在靚麗的業績單背后，更引人關注的是碧桂園在戰略調整上出現的巨大變革。自年初引入中國平安作為戰略投資者后，碧桂園不僅大舉進入一線城市，進一步完善地產業務的市場布局。繼年初提出將酒店業務分拆上市，物業服務與教育業務兩大板塊也在籌劃在A股分拆上市。

在房地產服務市盈率顯著高過開發業務的大背景下，可以預見的是，如果分拆上市成行，將成為碧桂園市值提升的最有力催化劑。

一線市場將帶來更高毛利

盡管上半年房地產市場復蘇勢頭明顯，但由于三四線城市受累于庫存壓力，市場普遍低迷，對碧桂園的銷售表現帶來一定程度的負面影響。

數據顯示，今年上半年碧桂園實現合同銷售金額約544.7億元，按照年初制定的1350億元銷售目標計算，目標完成率約為40%，低于公司在前兩年的同期完成率。

面對不利的市場局面，被譽為三四線城市之王的碧桂園，今年以來最大的變化，莫過于大舉進入一線城市。公司不僅連續在上海、廣州、深圳成功拿地，7月份更成立一線城市事業部。

“三四線城市依然是碧桂園的主戰場，但作為一家千億級別的房企，缺少在一二線城市的布局是不完美的”，碧桂園聯席總裁朱榮斌向《每日經濟新聞》記者表示，隨著公司財務狀況更加穩健，人才儲備也更為充足，因此決定在鞏固三四線城市優勢的同時，發力一二線經濟發達城市，實現市場布局的平衡。

據悉，在碧桂園今年上半年的合約銷售中，一二線城市銷售比例為50%，輕微超過三四線城市48%的比例。按照朱榮斌的設想，一二線城市的銷售比例還將進一步提高。

中報顯示，盡管上半年碧桂園實現核心凈利潤48.8億元，同比增幅僅為3.6%。由于三四線城市陷入艱難的價格戰，這對于碧桂園的利潤水平造成較大壓力。

“我們預計2015年全年確認收入土地增值稅撥備前的毛利率約為22%~24%，相比2014年有所收窄，主要是因為今年交付的產品大部分在2014年簽約的銷售金額轉為確認收入”，莫斌表示，隨著今年市場環境逐步好轉，預計毛利率將逐步企穩或小幅回升。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴預計，隨著三四線城市市場正在好轉，以及碧桂園在利潤率更高的一二線城市搶占更高的市場份額，對公司的銷售增速與毛利率回升將帶來正面作用。

物業服務具競爭優勢

與萬達、恒大等龍頭房企相比，同處千億陣營的碧桂園在轉型的步伐上一度顯得相對緩慢。但進入2015年，碧桂園加速轉型，物業服務與教育業務成為公司實現相關多元化擴張的主攻方向，并籌劃在A股分拆上市。

中報顯示，截至今年上半年，碧桂園物業管理業務實現收入9.05億元，同比大增86.1%。《每日經濟新聞》記者注意到，公司的物業管理面積為7701萬平方米，較去年年末增加552平方米，但物業服務簽約面積高達1.22億平方米，隨著剩余面積的社區陸續交付，將推動碧桂園物業管理收入實現更快增長。

繼萬科物業高調宣稱對外輸出“睿服務”之后，記者了解到，碧桂園物業服務有限公司在今年成立了市場拓展部，負責碧桂園物業的項目外接工作。吳建斌透露，碧桂園物業的外接管理面積接近4000萬平方米，社區O2O以及社區金融平臺也基本搭建完畢。接下來，公司會將物業服務板塊進行包裝，并籌劃分拆上市，目前券商、投行、會計師事務所已經陸續到位。

教育業務則是碧桂園力挺的另一拳頭板塊。據悉，碧桂園學校已成功運營20年，是我國民辦教育的龍頭，碧桂園教育集團曾創立中國乃至東南亞第一所用中文進行主題探究教學的PYP學校，創辦內地第一所由國人創辦、招收中國學生為主的IB學校，目前擁有34所在辦學校及3所慈善學校，21087名在校學生，每年有將近半數的高中畢業生被排名前50的院校錄取。在教育板塊與地產板塊的積極互動下，有望成為碧桂園新的利潤增長點。

“國內好學校的教育學位是很難的，我們有這樣的品牌和規模，只要市場允許，我們會全力推進教育產業的上市”，吳建斌表示，盡管A股目前暫停了IPO，但只要股市穩定下來，預計到明年上半年新股發行將重新啟動，物業服務與教育業務的分拆上市將首選在A股，以求實現價值最大化。